Familien-Immobiliengesellschaften in der Rechtsform einer Personengesellschaft (z.B. GbR oder KG) stellen ein beliebtes Gestaltungsinstrument zur Weitergabe des Vermögens an die nächste Generation dar. Oftmals werden in diesem Zusammenhang Immobilien, die bisher im unmittelbaren Eigentum eines Familienmitglieds standen, auf eine Personengesellschaft übertragen; anschließend werden weitere Familienmitglieder an der Personengesellschaft beteiligt. Aus grunderwerbsteuerlicher Sicht ist insbesondere bei der Vermögensausstattung der Personengesellschaft Folgendes zu beachten: Die Übertragung einer bisher im unmittelbaren Eigentum eines Gesellschafters gehaltenen inländischen Immobilie auf eine Personengesellschaft führt zu einem zivilrechtlichen Rechtsträgerwechsel, der grundsätzlich geeignet ist, Grunderwerbsteuer auszulösen.
Geht ein Grundstück von einem Alleineigentümer auf eine Gesamthand über, so wird die Steuer jedoch ausnahmsweise i. H. des Anteils nicht erhoben, zu dem der Veräußerer am Vermögen der Gesamthand beteiligt ist, § 5 Abs. 2 GrEStG. Unter den Begriff der „Gesamthand“ fallen dabei alle Personengesellschaften wie beispielsweise GbR und KG.
Die Steuerbefreiung des § 5 Abs. 1 und 2 GrEStG fällt allerdings in dem Umfang wieder weg, in dem sich der Anteil des Übertragenden am Vermögen der Gesamthand (GbR, KG) innerhalb von zehn Jahren nach der Übertragung des jeweiligen Grundstücks vermindert, § 5 Abs. 3 GrEStG. Bei dieser Regelung handelt es sich um eine Missbrauchsvermeidungsvorschrift, die verhindern möchte, dass „kurze“ Zeit nach der Einlage die Immobilie mittelbar im Wege der Übertragung von Gesellschaftsanteilen grunderwerbsteuerfrei auf einen Dritten transferiert werden kann.
Die zuvor dargestellten Grundsätze galten bisher jedoch nur bis zum 31.12.2026! Der Grund für diese zunächst zeitlich befristete Rechtslage gründete darauf, dass Personengesellschaften mit Inkrafttreten des sogenannten MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts) zum 01.01.2024 nicht mehr als Gesamthandsgemeinschaften, sondern ebenso wie Kapitalgesellschaften als rechtsfähige Gesellschaften mit eigenem Gesellschafts-vermögen anzusehen sind. Der dadurch eingetretene Wegfall der steuerlichen Transparenz der Personengesellschaft wurde zwar für die Bereiche des Ertrag- und des Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts durch eine entsprechende gesetzliche Regelung wiederhergestellt, nicht jedoch für die Grunderwerbsteuer.
Für dieses Rechtsgebiet besteht derzeit lediglich eine bis zum 31.12.2026 dauernde Übergangsregelung, wonach rechtsfähige Personengesellschaften für Zwecke der Grunderwerbsteuer (weiterhin) als Gesamthand und deren Vermögen (weiterhin) als Gesamthandsvermögen gelten und damit auch grunderwerbsteuerlich transparent sind. Ab dem 01.01.2027 endet die Übergangsfrist, ohne dass bisher geregelt war, was danach gelten solle. Ohne eine verbindliche Neuregelung droht ein sog. passiver Haltefristverstoß, wonach allein aufgrund des Auslaufens der Übergangsregelung die Übertragung einer Immobilie auf die Personengesellschaft rückwirkend (!) auf den 01.01.2024 (Inkrafttreten des MoPeG) als grunderwerbsteuerlich relevanter Rechtsträgerwechsel beurteilt und nachträglich Grunder-werbsteuer auf den Wert der in die Personengesellschaft eingelegten Immobilie festgesetzt werden müsste.
Diese Rechtslage will der Gesetzgeber entschärfen, indem nun ausdrücklich geregelt werden soll, dass in den zuvor dargestellten und bis zum 31.12.2026 verwirklichten Sachverhalten allein das Inkrafttreten des MoPeG nicht zu einer Verletzung laufender Nachbehaltensfristen führt.
Die Regelung soll ab dem Tag nach der Verkündung in Kraft treten.